Konut fiyatlarının dayanılmaz yükselişi son hızıyla devam ediyor. Konut kredisi kullandıran bankalarda satışa konu olan konutlar için kredi kullandırma aşamasında hazırlanan değerlendirme sonuçlarından Türkiye'de konut fiyatlarının ciddi şekilde tırmandığını izleyebiliyoruz. Merkez Bankası bankalardan bu verileri ve değerleme raporlarını alıyor ve "Konut Fiyat Endeksi" türetiyor 2010 yılını baz alarak.
Merkez Bankası çalışmayı iki ayrı alana göre yapıyor. Konut fiyatları Türkiye geneline göre değerlendirilirken aynı zamanda sadece 26 ilde son iki yılda yapılan yeni konutların fiyatları da ayrıca izleniyor "Türkiye Yeni Konut Endeks" yardımı ile.
Öncelikle genel olarak Türkiye konut piyasasını yansıtan "Konut Fiyat Endeksine" bakalım...
2010 yılında 100 değeri alan endeks Haziran-Temmuz-Ağustos döneminde 124.14'e kadar çıkmış. Geçen yılın aynı dönemine göre artış oranı yüzde 11.62. Endeks geçen yıla göre yükseldiği gibi bir önceki aya göre de yükselmiş, yüzde 0.80. Buradan konut fiyatlarının mevsimsel etkiye maruz kalmadan kesintisiz artış trendi çizdiğini görebiliyoruz. Zaten, Merkez Bankası'nın verdiği grafik uçağın kalkışta arkasından bıraktığı dumana benziyor, yukarı doğru. Daha açık okumak gerekirse endeksi bakın şu sonuçlara ulaşıyoruz. Konut fiyatları yaklaşık 2 yılda kabaca yüzde 24'ün üzerinde artış göstermiş. Ayrıca, metrekare başına konut fiyatları da 1000.7 TL'den bin 117 TL'ye tırmanmış.
YENİ KONUTLAR
Gelelim Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksine... Aynı şekilde 2010 yılında 100'e eşitlenen endeks bu yıl yaz ayında 123.13 değerine gelmiş. Enflasyon arındırıldıktan sonra reel bazdaki artış yüzde 1.94 seviyesinde. Yani, konut ihtiyacı olmayan bir tasarruf sahibi bankada mevduat yerine yada tahvil bono yerine yeni konut aldığında yüzde 2'ye yakın net getiri elde ediyor. 2 yıldan eski ev almış olsa enflasyon sonrası getirisi yüzde 2.34'e çıkıyor. Birde kira gelirini ekleyin. Gerçekten risksiz iyi bir yatırım aracı haline geldi konut Türkiye'de. Yeni Konut Endeksi bir önceki aya göre yüzde 0.68, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 11.19 artış göstermiş.
İller bazında konut fiyat artış hızı tahmin ettiğiniz gibi sıralanıyor. İlk sıra, her yıl olduğu gibi İstanbul var. Endeks 2011'in aynı döneminde göre yüzde 13.43 gibi oldukça yüksek seviyede yukarı çıkmış İstanbul'da. İkinci sırada İzmir geliyor. Son yıllarda aşırı göç aldığı için talepte doğal olarak arzın üzerinde artıyor. İzmir'de konut fiyatları geçen yıla göre yüzde 12.57 yükselmiş. Ankara konut fiyatları artışında üçüncü sırada yüzde 9.02 ile.
Yeni konut fiyatlarında sıralama biraz değişiyor, Ankara İzmir'den ikinciliği alıyor. Yine zirvede İstanbul var. Yeni konut fiyatlarında bir yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 14.1, yüzde 10.17 ve yüzde 9.86.
Türkiye'de konut sektörü şu an yeterli arzı veremiyor Çünkü, yaklaşık 300 bin civarında yeni konuta ihtiyaç duyuluyor. Arzın artırılması zorunluluğunun yanı sıra, bir taraftan da mevcut konutların yüzde 49'unun acil tadilat görmesi gerekiyor.
VERGİ DÜZENLEMESİ
Bütçe dengelerindeki sarsıntı, Maliye'nin konut sektörüne de el atmasına neden oldu. Ciddi gelire ihtiyacı olan Maliye, konut sektöründe yeni KDV düzenlemesine gitmeyi planlıyor. Metrekaresi yüksek olanlarda, belli bir büyüklüktekilere daha yüksek KDV öngörülüyor. Bir de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının da kurumlar vergisine tabi tutulması gündemde. Teşvik amacıyla kurumlar vergisi sıfır idi bu şirketlerde. Eğer tabii olursa 500 milyon TL gibi vergi geliri bekleniyor. 150 metrekarenin üzeri konutlarda vergi belki artırılabilir. Çünkü, ekonomik koşulları belli bir ülkede oldukça geniş konutların lüks kategorisine girmesi normal olmalı. Japonların 30 metrekare evlerde yaşadığını da düşünürsek. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklarının her türlü gayrimenkulün mobilize edilerek mali sisteme çekilmesi gibi hayati bir misyonu bulunuyor.
Sözün özü, konut sektöründe biraz köpük oluştuğu görülüyor. Yatırım amaçlı ev alacaklara hatırlatalım...