Uzun süredir inşaat sektörü Türkiye ekonomisinin lokomotifi görevi üstleniyor. Aslında her ekonomide bu sektörün farklı bir yeri vardır. Çünkü 200'e yakın alt sektörü bünyesinde barındırıyor ve toplamda milli gelirden yaklaşık yüzde 9-10 civarında pay alıyor. İstihdama katkısı da yadsınamaz boyutlara ulaşıyor.
Bir taraftan sektör temsilcileri için oldukça yüksek karların ortaya çıkması diğer taraftan siyasi açıdan prim yapması gibi faktörler doğal olarak inşaat sektörünün deyim yerinde ise kontrolsüzce büyümesine neden oldu. Hem arz fazlası oluştu hem de arzın yapısı ile talep yapısı arasında asimetri ortaya çıktı. Daha açık bir ifadeyle arz edilen eve karşılık gelen talep ya da talep edilen konuta karşılık gelen arz oluşmadı.
TALEP EDEN KESİMLER
Konuta iki amaçla talep yapılıyor;
Birincisi ihtiyaçtan ikincisi yatırım amaçlı...
Dışarıdan ucuz maliyetle finansman sağlanması sonucu konut kredileri belirgin bir şekilde düşmüş, bu da her iki amaçlı talebi de ivmelendirmişti. Konut ihtiyacı olanlar bu fırsatı değerlendirdiği gibi, ihtiyacı olmamasına rağmen birikimlerini ucuz kredi ile birleştirenler de bu furyadan yararlandılar. Elektrik devresi gibi arz ve talep bir süre birbirlerini beslediler. Sektör de büyüdükçe büyüdü. 2017 yılında belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatlarının bir önceki yıla göre, bina sayısı %16,2, yüzölçümü %31,8, değeri %56,8, daire sayısı %32,3 oranında artmış. Bir çarpıcı rakam daha var; 2016 yılında 133.461 bina için yapı ruhsatı verilirken, 2017 yılında 155.148 bina için yapı ruhsatı verilmiş.
2013'den bu yana yıllık yapılan daire sayısı 700 bini aşıyor. Oysa konut ihtiyacı yıllık 600 ile 650 arasında değişiyor.
MALİYETİ DE ARTIRIYOR
Birkaç nedenden hem dolar hem de TL faiz oranları yükseliyor. Bu yüzden finansman maliyeti de beraberinde artıyor.
Konut kredisi maliyetleri yukarı gelince kredi kullanımları azaldı ve konutlara olan talep de doğal olarak geriledi. Sonuçta konutta arz fazlası oluştu.
Peki bu fazlalık nasıl eritilecek?
Kamu bankaları öncülüğünde bir kampanya başlatıldı. Bankalarla anlaşacak firmalar aylık yüzde 1,78'lik faizin 0,80'ini üstlenecekler. Böylece konut talebinde bulunanlara kredinin maliyeti aylık yüzde 0,98'e gelmiş olacak.
KDV'nin yüzde 8'lere, tapu harcının da yüzde 3'e indiğini göz önünde bulundurursak kampanyanın etkili olabileceğini söyleyebiliriz. Tabi kamu bankalarına özel bankaların da katılması gerekiyor.
Zaten İş Bankası öncülük yaptı bile.
MENKUL KIYMETLEŞTİRME
Finansman maliyetini aşağı çekebilecek diğer bir yol ise, tabi daha doğal olanı, kredi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesi yöntemi. Mortgage kredisi veren bir banka bu alacağını teminat gösterip "ipoteğe dayalı menkul kıymet" ihraç edebilir. Uzun sürede geri döndüreceği alacağını bu finansal teknikle hemen kendisine döndürmüş olacak. İhraçtan elde ettiği kaynağı bir kez daha kredi olarak verebilecek.
Kurulacak "ipotek finansmanı kuruluşları da" arzın eritilmesinde çözüm olabilir. Bu tür finansal kuruluşlar bankalardan alacaklarını devralıyorlar veya teminat kabul ediyorlar ve bunların karşılığında menkul kıymet ihraç ediyorlar. Aynı zamanda konut finansman fonu da kurabiliyorlar.
Yukarıda özetlediklerim mevcut sorunun nasıl çözümleneceği ile ilgili. Asıl olan tabiki ihtiyaca göre konut yapılması ve finansmanında sadece kredi değil gayrimenkul sertifikaları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi çeşitli finansal yöntemlerin kullanılması...