Bu hafta başında gayrimenkul sertifikalarının kısa süre içinde işlerlik kazanacağı haberlerini duyduk.
Uzun süredir hukuki altyapısı olan bu uygulama 2016 Eylem Planı'nda yer almış ve yıl içinde etkin olarak kullanılacağı duyurulmuştu.
Konut edinmede önemli diyebileceğimiz gayrimenkul sertifikalarının, kısa sürede alternatif yatırım aracı haline geleceği olasılığı yüksek görünüyor.
Gayrimenkul sertifikalarının ne olduğuna değinelim, sonrasında gerçekten konut sektörüne ve konut edinmek isteyenlere katkı yapabilir mi sorusunu yanıtlamaya çalışalım.
Sermaye Piyasası Kurulu tebliğde aynen şöyle tanımlıyor sertifikaları;
"Gayrimenkul sertifikaları, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen menkul kıymetlerdir." Tanımda belirtilen bağımsız bölüm dikkatinizi çekmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri "bağımsız bölüm" olarak adlandırılıyor.
SİSTEM ŞÖYLE İŞLEYECEK
Biraz açalım; bir inşaat şirketi alışveriş merkezi yapmayı planlıyor.
Projesi hazır. Bu projeyi kullanarak ve elbette bir bankayı garantör yaparak Sermaye Piyasası Kurulu'na gayrimenkul sertifikası için başvuruyor. Sertifika proje sonlandığında ortaya çıkan gayrimenkulden belli oranda mülkiyet hakkı tanıyor.
Örneğin ABC alışveriş merkezi sertifikasının bir adedinin 1 metrekare bağımsız alandan mülkiyet hakkı verdiğini düşünelim.
Eğer bu sertifika 5 bin liradan satılmışsa, siz inşaat bitiminde ortaya çıkan gayrimenkulden 1 metrekare yere sahip olacaksınız.
Yani düşük bir miktarla gayrimenkul yatırımı yapmış olacaksınız bu sertifika sayesinde...
Kötü senaryodan devam edelim...
Şirket projeyi geciktirirse?
Sertifikanın ilk ihracında belirlenmiş olan cezai esaslar devreye giriyor. Zaten projenin gecikmesine en fazla 180 gün süre tanınıyor. Daha da kötüleştirelim senaryoyu... Şirket projeyi tamamlayamazsa ya da iflas ederse? Bu durumda banka devreye giriyor. Eğer ihraç banka garantisi altında gerçekleşmişse başta belirlenmiş koşullar çerçevesinde sertifika sahiplerinin mağduriyetini karşılıyor.
PROJE BİTİNCE...
İyi daha doğrusu normal senaryoya gelirsek... Proje bitti, güzel heybetli AVM inşa edildi.
Sertifika sahibinin iki seçeneği var bu aşamada; birincisi asli edim, diğeri tali edim... Asli edim, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına mülkiyetin tesis edilmesini ve bağımsız bölümün teslim edilmesini ifade ediyor. Tali edim ise gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılması anlamına geliyor.
Peki, sertifika sahibi projenin bitmesini beklemek zorunda mı?
Çünkü uzun bir süre olduğu için yatırımcının bu arada nakde ihtiyacı olabilir. Tabiki diğer menkul kıymetler gibi gayrimenkul sermayesinin de likiditesi oldukça yüksek... Borsada işlem göreceğinden istenildiği anda paraya çevrilebiliyor.
Kısacası hem sertifikayı çıkaran inşaat şirketi konut yapımı için finansman ihtiyacını karşılamış oluyor hem de tasarrufu olan ancak yeterli olmadığı için gayrimenkul alamayan yatırımcı da sertifika ile cüzi tutarlarla gayrimenkul yatırımı yapmış oluyor. Kazan kazan yani...
Sermaye Piyasası Kurulu'nda çalışırken benim de naçizane katkım olmuştu mevzuatın hazırlanmasına...
Gerçekten sektöre katkısının olacağını düşünüyorum. Umarım yaygın kullanımına tanık oluruz.