İcralık gayrimenkul alırken riskleri göze almalısınız

CEYDA DİNÇBAKIR
İcralık mallar; menkul (ev eşyaları, araba veya çeşitli mallar) ve gayrimenkul olarak ikiye ayırılıyor. Menkullerin satışı gün geçtikçe azalıyor. Ancak son zamanlarda icralık olan gayrimenkullerin satışları yükseldi. Belli bir kesim, icralık gayrimenkul ihalelerini izleyerek ev sahibi olma yolunu seçiyor. Bazıları açık artırmanın keyfini yaşamak bazıları da ticaretini yapmak için...
Ahlı mallar değil
Piyasada çok yüksek fiyatlarla alıcı bulan evler, icralık olduğunda çok düşük fiyatlara satılabiliyor. Hal böyle olunca işi ticarete döken bir kesim; icralık olan gayrimenkullerin ihaleyle satışını izleyerek alım satım yapmaya başladı. Halk arasında "ahlı mallar" olarak nitelendirilen icralık gayrimenkullerin ticaret amaçlı değil de kullanmak, evde oturmak için alınması gerektiğini düşünen Avukat Haydar Gültekin ile bu hafta icralık gayrimenkul alım şartlarını, risklerini, dikkat etmek gereken hususları ve daha fazlasını konuştuk.
Gündemi oluşturan gayrimenkullerde oturmak için 100 bin TL'lik bir icralık evi, ihale sonucunda 30-40 bin TL'ye almak mümkün. Peki nasıl? Geçtiğimiz yıla nazaran gayrimenkul satışlarında yüzde 50'den fazla artış olduğunu söyleyen Haydar Gültekin, satışa çıkan gayrimenkullerin de arttığını ve daha artacağını çünkü borçların iyice artıp ödenemediğini belirtti. Gültekin, özellikle Narlıdere, Güzelbahçe ve Bostanlı'daki evlerin ihale ile satışının kollandığına ve arsa ihalelerinin kalabalık olduğuna dikkat çekti.
Dört ayı buluyor
Senet, çek ya da herhangi borç nedeniyle icraya verilen evler için hukuki işlem yapıldığını anlatan Haydar Gültekin, "Devlet gücünü yani haczetmeyi kullanıyoruz. Borçlu, ödeme yapamazsa, gayrimenkulün satışını istiyoruz. 100 bin TL'lik bir borcu, bir kişinin evindeki işyalarla çıkartamazsınız. Gayrimenkul araştırmasına giriyoruz. Alacağımız için İcra Müdürlüğüne haciz işlemi istiyoruz. Borçluya ve alacaklıya bildirim yapılıyor. Bu bildirime rağmen ödemezse satış talebinde bulunuyoruz. Talepten itibaren yasal süre iki ay içerisinde açık artırmayla satıyor. İcralık mal olarak İcra dairesinde ihaleyle satışa çıkıyor. Talep üzerine bilirkişi marifetiyle bu gayrimenkule değer tespiti yapılıyor. Bu gayrimenkul üzerinde başka kimsenin hakkı yoksa satış talep süreci işliyor. Bir gayrimenkulün atışı 3-4 ayı buluyor" dedi.
İcra Dairesi tarafından gazetelerin ilan köşelerine bildirim yapıldığını söyleyen Gültekin, ilanda ihalenin yapılacağı yerin, saati, bedeli, gayrimenkule ilişkin özel bilgiler yazıldığını belirterek şöyle konuştu:
"İhaleye, yüzde 20 teminatını yatıran herkes katılabilir. İhale sonrasında teminatı geri alabilirsiniz. Bunun garantisi vardır. Muammen bedel üzerinden 100 bin TL'lik ev için 20 bin TL yatırmak zorundasınız. İlk ihalede en az yüzde 60 ve masrafları veren kişi, yani 100 bin TL'lik ev için 60 bin TL ve icra masraflarını veren evi alıyor. Ama ihaleye katılanlar daha üzerine pay sürebilirler. Almaya kararlıysanız artırabilirsiniz. Ancak ilk ihalede yüzde 60'a pek giren olmaz. Eğer yüzde 60'ın üzerinde veren birden fazla kişi varsa en fazla arttırana ihale edilir. Herkes en düşük değere almaya çalıştığı için ikinci ihaleye kaldığında daha düşük bedele alabilirsiniz. 10 gün sonra da ikinci ihale yapılır. İkinci de ise yüzde 40 ve masraflar olarak ihale açılır."
Alıcı yoksa satış düşer
Genelde çek senet, borçları olan gayrimenkulleri icraya vermek mahkeme masrafları ile birlikte 2-3 bin TL'yi bulduğunu belirten Haydar Gültekin, ihalelerin herkese açık olduğunu ve ev almak için parası olanların ihaleleri takip etmesini önererek ihaleler sonucunda alıcı olmadığı taktirde ise satışı düştüğünü belirtti. Gültekin sözlerini şöyle bitirdi:
"İhalelerde sık sık giren belli kişiler var. Bunu meslek edinenler de var. Ticare bir kazanç edinme var. Ancak yasal anlamda şartları yerine getiren herkes girebilir. Ahlı olunca alınmaz olarak görüyor bizim insanlarımız. Bu bir ticari iştir. Borcunu bedelle ödemek zorunda, ahlı ya da vahlı olarak.
İhaleye girecek kişilerin dikkat etmese gerekenler
-Gazete ilanını dikkatle inceleyin. İlanda yazılan gayrimenkulün özelliklerini iyi okuyun. Hissesi satılıyor olabilir. Üzerinde rehin olabilir.
-Ev veya arsanın dosyasını inceleyin. Bilirkişi raporlarını inceleyip fotoğraflarını görebilirsiniz hatta adresini öğrenebilir, dışarıdan yer tespiti yapabilirsiniz.
-Riski seviyorsanız ikinci ihaleyi bekleyin. İlk ihalede yüzde 60'a kimse girmek istemez. İkinci ihalede belki de daha düşük fiyata alabilirsiniz.
-İkinci ihalenin riskini göze alın. Birinci ihaleye girmeyip ikinci ihalede daha fazla kişi varsa ve siz evi almak istiyorsanız, açık artırmada kapışabilir ve ilk ihaledeki fiyattan bile yüksek fiyata evi alabilirsiniz. Bu yüzden aç gözlü olmadan, evi almak istiyorsanız risk almadan ilk ihalede evi satın alabilirsiniz.
-İhaledeki açık artırma heyecanına kapılmayın. Açık artırmada diğer kişilerin fiyat artırımlarına mantıklı yaklaşarak fiyat yükseltin ya da çekilin. Yoksa kendinizi kaybedip muammen bedelin de üstünde evi alabilrsiniz.