Türkiye'nin % 70 deprem riski üzerinde bulunması nedeniyle, ülkemizdeki riskli binaların yenilenmesi ve kentsel dönüşüm sürecinin hız kazanması gerekiyor. İzmir'deki 6.6'lık yıkıcı deprem bu konunun önemini gözler önüne serdi. Ne yazık ki kentsel dönüşüme ilişkin pek çok apartmanda uzlaşı sağlanamıyor.
Bilgi eksiliği de sürecin yavaş işlemesine ve engellenmesine yol açıyor. Ben de vatandaşın en merak ettiği konuları, uzmanına; Emekli İdare Mahkemesi Hakimi Av. K. Coşkun Kayaalp'e sordum.
Binasının depreme dayanıksız olduğunu bilen kişi nasıl bir yol izlemeli?
● Apartmandaki herhangi bir malik, tapu belgesi ve kimliği ile lisanslı bir yapı denetim firmasına başvurabilir, binanız ile ilgili yapı tespit raporu hazırlamalarını isteyebilirsiniz.
Yasa bu hakkı veriyor.(6306 SK. 3/1) Raporda binanın riskli olduğu belirtilirse nasıl bir süreç başlayacak?
● Binanın riskli olduğu maliklere tebliğ edildikten itibaren 15 gün içinde itiraz hakları var. İtiraz edilirse, üniversitelerin ilgili dallarında öğretim üyesi olan 4 kişi ve Bakanlık görevlisi olan 3 kişiden oluşan 7 kişilik teknik heyet bu itirazları değerlendirip sonuçlandırır. (6306 SK. 3/1) İnceleme sonunda riskli olduğu kesinleşen bir bina, Bakanlar Kurulunca kararlaştırılacak riskli alan içinde kalıyorsa bina yıkılır. Riskli alanların dışında kalıyorsa sahipleri tarafından bina güçlendirilebilir, güçlendirilme mümkün değilse yıkılır. (6306 SK. 6/8) Tahliye ve yıkım için yapı maliklerine makul süreler tanınıyor ve bazı kolaylıklar sağlanıyor. (6306 SK. 5)
SUÇ DUYURUSU HAKKI
Bu sürece itiraz edip karot testi aldırmayı engelleyenler olursa yasal hak nedir?
● Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını kasten engellemek suçtur. Engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu'nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusunda bulunabilirsiniz. (6306 SK. 8/3) Apartmandan bir kişinin bile onay vermemesi durumunda, yeni bina yapımına başlanamaz ve "mahkeme süreci başlar" diye kamuoyunda bir algı var. Yasal olarak bu doğru mu?
ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUKLA
● Doğru değil. Üzerine bina yıkılan arsanın ne olacağına arsa paylarının üçte ikisine sahip olan çoğunluk karar verir. Bir kişi bu kararların uygulanmasını engelleyemez.
Zaten karşı çıkanların arsa payları, rayiç bedelinden az olmamak üzere açık artırma ile çoğunluk kararını alanlara satılır. Eğer onlar satın alamazsa, rayiç bedelleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından ödenerek Hazine adına tescil edilir. Daha sonra bu paylar TOKİ ya da ilgili idareye devredilir ve üçte iki çoğunluğun vardığı anlaşmaya göre değerlendirilir.
(6306 SK. 6/1) Bu arada şunu da söyleyelim: Üçte iki çoğunluk, daire ya da kişi sayısına göre değil, maliklerin arsa payı oranına göre belirlenir.
Bina yıkıldıktan sonra yeni bina yapımını malikler mi yapıyor? Bu süreçte bir müteahhitle anlaşmak yasal olarak mümkün mü? Kentsel dönüşüm
mevzuatı açısından maliklerin bir hak kaybı söz konusu mu?
● Kentsel dönüşüm uygulamalarında kazan-kazan yaklaşımı benimsenmiştir. Yasal mevzuatın doğru uygulanması halinde maliklerin hak kaybı yaşaması beklenmez. Binanın yıkımından sonra üçte iki hisse çoğunluğuna sahip olanlar isterlerse binayı kendileri yapabilir ya da müteahhitle anlaşarak yaptırabilirler. Kentsel dönüşüm kapsamında anlaşma yapılan müteahhidin, bina yapım işini zamanında bitirilebilmesi için vatandaş lehine özel kanun hükümleri bulunmaktadır.