Merkez Bankasının faizleri beklentilerin oldukça üzerinde bir oranda artırması doğal olarak kredi faizlerinin de yükselmesine neden oluyor. Yüzde 0,80'ler hatta altına kadar gerileyen konut kredileri bugünlerde yüzde 1,01 ile yüzde 1,45 aralığına kadar tırmandı. Zaten 0,99'dan kullandıran sadece bir banka var o da kamu bankası. Oysa sadece 1 hafta öncesinde en düşük konut kredisi yüzde 0,93 seviyesinde. Görüldüğü gibi Merkez Bankasının faiz aksiyonu mevduat ve kredilere hızla yansıyor.
Konut almayı planlayanların kafasında şunlar geçiyor bu gelişmeler sonrasında... Ucuz faiz trenini kaçırdım, faizler artmışken biraz bekleyim, nasıl olsa talep düşer konut fiyatları da düşer. Ya da şöyle diyelim, şimdilik balon var konut fiyatlarında, azalan taleple balon biraz iner. Gerçekten bu beklenti gerçekleşir mi? Gelin madalyonu ters çevirelim... Faiz oranları kur ateşi düştükten sonra Merkez Bankası tarafından yeniden aşağı çekilirse ve konut talepleri kısa süre içinde momentum kazanırsa şu anki fiyatları arar hale gelir miyiz? Kısacası bu süreçte konut edinimi zamanlaması hayati önem taşıyor.
Öncelikle Merkez Bankasının derlediği konut verilerine göz atalım...
YÜZDE 14 YÜKSELDİ
Tabi rakamlar biraz gecikmeli geliyor. Geçen yıl Kasım ayında Türkiye Konut Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 14,02 düzeyinde artmış. Yeni konutlardaki artış oranı ise 13,35'lerde. Demek ki mevcut konutlara talep yenilere nazaran fazla olmuş. Fiyat faktörü rol oynuyor ayrışmada. Şehirler bazında baktığımızda İstanbul'un rekoru yine başka bir şehre kaptırmadığını görüyoruz. Artış yüzde 21,2. İnanılır gibi değil. 100 bin TL değerindeki bir ev 1 yıl sonra 121 bin TL'ye çıkıyor. Banka mevduatında ancak 3 yılda bu getiriye ulaşılabilir. Düşünün... Konut kredisi ile evi alıyorsunuz ve hemen kiraya veriyorsunuz. Hem eviniz durduğu yerde ciddi değer kazanıyor hem de kira gelirleri ile konut kredisi taksitlerini yada en azından bir kısmını karşılıyorsunuz. Zaten bu basit hesap taleplerin ivmelenmesinde önemli rol oynadı. İstanbul'u yüzde 12.5 artış ile İzmir izliyor. Burada da konutlar mevduatın yaklaşık yüzde 50'si kadar daha fazla prim yapmış. Ankara üçüncü sırada yüzde 10.7 ile. Çokta karlı bir yatırım gibi görünmüyor Ankara'da konut almak.
Rakamlar 3 büyük ilde alınan her 2 konuttan birinin konut kredisi ile alınabildiğini gösteriyor. Anadolu'da fiyatlar daha makul olduğu için diğer illerde dahil edildiğinde Türkiye genelinde konutların yüzde 39'unun ipotekli olduğu sonucu ortaya çıkıyor. Ancak 120 milyar TL civarında hacme sahip konut kredilerinin geri dönüş açısından en sorunsuz kredi türü olduğunu hatırlatalım. Bankaların konut kredilerinden dolayı takipteki alacakları yüzde 5'lerde kalıyor. İlginç bir veri daha var dikkat çeken. Konut kredilerinin üçte biri İstanbul'da, yüzde 13'ü Ankara'da ve yüzde 8'i İzmir'de kullanılmış. Bu arada, konut kredilerinde en çok 7 yıl yani 84 ay vade talep görmüş.
MALİYETLERDE ARTIŞ
Konut kredileri kullanımı faiz seviyesine çok duyarlı. 2012'nin son çeyreğinde konut kredisi alanların sayısı 85 bin iken, geçen yılın ikinci çeyreğinde faiz oranları en düşük seviyelere inmesi ile konut kredisi kullanan sayısı 198 bin kişiye çıkmış. İki katını aşmış. Dolayısıyla, bu yıl faiz oranlarının yüksek seviyelerde seyretmesi konut kredilerini dolayısıyla konut taleplerini olumsuz etkileyecek tezi doğru gibi görünüyor.
Resmi tamamlayabilmemiz içinde son olarak Bina İnşaatı Maliyet Endeksine bakalım. Geçen yıl endeks yüzde 5,1 yükselmiş. Malzeme yüzde 4.4 artarken işçilik maliyeti de yüzde 6.6 yukarı gitmiş. Karşımıza çıkan tablo şu mesajı veriyor; Konutlardaki hızlı artışı kredi imkanlarına bağlı olarak zayıflayan talep frenletecek. Ancak, fiyatların aşağı doğru belirgin bir şekilde gevşemesini beklememeliyiz maliyet artışlarından dolayı.
Sözün özü yatırım amaçlı konut alımı biraz ötelenebilir. İhtiyaç amaçlı uygun olan bir evde kaçırılmamalı...
